Время выживания или роста: что стало с рынком ИЖС в первом полугодии

Вместе с экспертами рассказываем, как прошло полугодие для рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Первое полугодие в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) показало разнонаправленную динамику— выдача ипотеки резко выросла, при этом сами подрядчики отмечают падение спроса. По данным аналитического центра «Дом.РФ», предоставленным «РБК Недвижимости», в первом полугодии было выдано 18 тыс. ипотечных кредитов в сегменте ИЖС, это почти в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, когда было выдано всего 9,5 тыс. таких займов. В целом в текущем году средний ежемесячный прирост ипотеки на ИЖС составляет 16% (с учетом паденияфевраля относительно января).

Такой рост произошел на фоне ожидания ужесточения правил по семейной ипотеке, пояснилдиректор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков.Так, в июне был зафиксирован исторический максимум за последние полтора года— порядка 5 тыс. выданных ипотек на строительство частных домов. «Мы наблюдали классический «страх упущенной выгоды», который стимулировал многих, кто откладывал решение о строительстве, буквально за две-три недели оформить договоры. Именно синергия обсуждаемых административных изменений и активной фазы строительного сезона создала этот уникальный «июньский эффект»,— пояснил Евгений Квасенков.

Всплеск также подогревался сезонным фактором: пик строительной активности традиционно приходится на начало лета, когда россияне стремятся успеть заложить фундамент и возвести коробку до осени. Влияние оказало и ожидание реформы в первом полугодии 2025-го, когда спрос в сегменте сократился, а сейчас показал двукратный рост, добавил эксперт.

Что говорят строители

Частное домостроение имеет низкую долю ипотеки, но на него приходится наибольший объем ввода в России. Статистика говорит о резком сокращении ввода частных домов. Представители строительных компаний в сегменте ИЖС отмечают уменьшение числа заключенных договоров. В Ассоциации деревянного домостроения (АДД) оценили снижение спроса в первом полугодии от 15–20% в элитном сегменте до 50% в экономклассе.

«Экономсегмент обычно строит на ипотечные деньги, а тут ужесточения по платежеспособности и увеличение первоначального взноса и фактор эскроу— для строительства у компаний в этом сегменте должны быть либо свои деньги, либокредит у банков: компании здесь небольшие, ИП, без сложных бухгалтерских структур»,— пояснила генеральный директор Ассоциации деревянного домостроения (АДД) Анна Фукс. Элитный сегмент обычно строит на свои средства, но деньги сейчас у многих на депозитах. Кроме того, сказывается неустойчивость экономической ситуации в стране, добавила эксперт.

Учредительэкспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов также отмечает резкое падение спроса за год. По его словам, больше всего пострадал экономсегмент: в 70% коттеджных поселков продажи сократились более чем вдвое, в комфорт-классе — на 60%. Лучше всего себя чувствуют бизнес- и премиум-классы — там снижение составило 39и 32% соответственно.

Похожую оценку дали в Федерации ИЖС. По словам президента Федерации ИЖС Рамиля Усманова, спрос остается высоким— люди интересуются покупкой и строительством загородных домов, но число заключенных договоров подряда невысокое. «Если сравнивать с первой половиной 2024 года, то падение рынка составляет около 70%. Если сравнивать с первой половиной 2025 года, то снижение спроса от 30до 50% в зависимости от сегмента»,— привел данные Рамиль Усманов. «Ситуация у многих строительных компаний похожая— мы проживаем период выживания. Подрядчики продолжают сокращать штат сотрудников, урезать издержки— отказываются от дорогих офисов, переезжают в более выгодные помещения»,— добавил эксперт.

Среди причин падения продаж он указал отсутствие финансовых инструментов— ипотека остается для многих недоступной, а также переход на эскроу-счета. Кроме того, в сегменте ИЖС сейчас активно работают всего три крупных банка (банк «Дом.РФ», ВТБ и Сбербанк). «Раньше таких кредитных организаций было около десяти. Это тоже ограничивает спрос»,— отметил Рамиль Усманов. По-прежнему актуальной остается проблема нехватки трудовых ресурсов, добавил он.

«Главными причинами снижения спроса стали заградительные рыночные ставки по кредитам и изменение условий льготных программ. Строительная инфляция достигла 7–20%, что напрямую увеличило итоговые сметы для заказчиков. Из-за дорогих денег и удорожания материалов текущий строительный сезон действительно стал одним из самых слабых по количеству новых стартов за последние годы»,— отметил основатель компании Starkwood Вячеслав Астафьев.

Спрос смещается в сторону экономичных вариантов

Массовый спрос россиян на частные дома формируется в первую очередь за счет более экономичных и небольших вариантов. По данным «Дом.РФ», в первом полугодии 2026 года, как и в 2025-м, россияне преимущественно строят дома площадью около 107 кв. м, используя в качестве основного материала газобетонные блоки.

Одновременно спрос смещается в сторону готовых проектов с понятным бюджетом. Это готовые дома, а также ремонт и перестройка уже имеющихся объектов. «Люди осторожнее заходят в строительство с нуля, предпочитая точечные вложения: адаптировать, достраивать и улучшать то, что уже есть»,— пояснила руководитель экспертного центра «СБЕ Коттеджное и малоэтажное строительство» «Технониколь» Татьяна Суворова. «Снижение среднего чека— ключевой тренд. Покупатели переключаются на базовые комплектации, чаще выбирают готовые дома для снижения рисков и ищут альтернативы»,— подтвердил учредитель компании Starkwood.

В целом клиенты стали более внимательными к выбору дома (к архитектурным решениям, планировкам) и оценке бюджета строительства. «Если раньше люди часто покупали коробку, не думая о всем бюджете, то сейчас происходит полная оценка с учетом всех затрат, включая благоустройство. Сам процесс стал занимать больше времени»,— добавил Рамиль Усманов.

Дефицит подрядчиков, готовых работать по эскроу

Первое полугодие выявило ряд устойчивых тенденций и системных трудностей, которые сегодня определяют ландшафт рынка ИЖС, отмечают в «Дом.РФ». Одним из ключевых индикаторов, характеризующих состояние сегмента, там назвали небольшое число подрядчиков, работающих с безопасным механизмом счетов эскроу. Из примерно 8 тыс. подрядчиков, которые заявили о готовности работать по новой схеме, реально вышли на сделки лишь около 4,3 тыс.

По словам Евгения Квасенкова, таким компаниямне хватает достаточного объема залога, который можно былобы передать банку в качестве обеспечения по кредиту. Особенно остро эта проблема стоит для небольших подрядчиков, которые составляют значительную часть рынка ИЖС и традиционно работают

с ограниченными оборотными средствами, пояснил эксперт.

«Это создает дополнительные барьеры для развития сегмента, поскольку потенциальный спрос со стороны населения не находит адекватного предложения со стороны исполнителей. Для первого полугодия характерен дисбаланс— когда заказчики не могли найти подрядчика, готового работать в рамках требований законодательства, или когда подрядчик, уже приступивший к работе, сталкивался с проблемами доступа к финансированию»,— отметил представитель «Дом.РФ».

Среди сложностей, которые остаются актуальными для рынка ИЖС, сами строительные компании называют проблему потребительского терроризма. «Некоторые клиенты при заключении договора настроены не дом построить, а заработать на подрядчике. Есть случаи, когда стоимость договора составляет 15 млн руб., а подают в суд на 20–25–40 млн руб., имея полностью готовый дом. Таких случаев немало»,— рассказал президент Федерации ИЖС. В это связи сами строительные компании стали более аккуратными в части заключения договоров. При этом суды стали чаще выносить решения в пользу подрядчиков, хотя до 2023–2024 годовбыло наоборот, добавил эксперт.