Олег Кондрашкин: В инженерных системах жилых комплексов есть пространство для работы с издержками

Shutterstock/FOTODOM

Российский рынок жилой недвижимости продолжает пребывать в состоянии неопределенности, что существенно влияет на положение ключевых игроков, а также на их подходы к строительству и выбору материалов. О том, почему детали становятся все значимее, а экономия важнее во владении, а не в закупке и монтаже, «Строительной газете» рассказал Олег Кондрашкин, кандидат технических наук, декан инженерно-строительного факультета ННГАСУ.

Алексей, как бы вы охарактеризовали то, что происходит на рынке жилой недвижимости сегодня?

Это можно назвать затяжным кризисом и периодом острой неопределенности, которая напрямую связана с достаточно жесткой денежно-кредитной политикой Центрального банка. В конце июня ставка снизилась до 14,25%, и рынок, безусловно, затаился, понимая, что рассчитывать на серьезное смягчение пока не приходится. На протяжении достаточно долгого времени катализатором продаж жилой недвижимости выступала программа семейной ипотеки, однако уже сейчас появляются достаточно обоснованные подозрения, что она будет существенно трансформирована.

Мы можем с уверенностью констатировать, что рынок перешел в стадию охлаждения спроса, более острожных сделок, а время повышенного спроса, подстегиваемого недорогими кредитами и специальными предложениями, прошло. Таким образом, девелоперы оказываются сразу между несколькими давящими факторами: дорогие деньги для проектного финансирования, растущая себестоимость строительных материалов и работ и стагнирующий спрос. Это вынуждает искать маневры для оптимизации, но без рисков, поскольку возможность получить рекламацию сложно назвать вдохновляющей перспективой.

Каким образом меняется подход девелоперов?

Наверное, одним из значимых трендов в жилом строительстве, который в полной мере начал играть в 2026 году, можно назвать переход от «экономики строительства» к «экономике жизненного цикла», когда важно понимать не только, во сколько обойдется закупка и монтаж, но и само владение. Причем важно это и для застройщика – обслуживание, плановый и внеплановый ремонт должны быть учтены, – и для покупателей недвижимости, ведь в условиях текущего спроса они зачастую хотят детализации, за что они сами будут платить в обслуживании.

Можете привести пример, где такой расчет дает пространство для маневра девелоперу?

Наверное, один из наиболее показательных примеров – системы пожаротушения и выбор трубопровода в них. В целом о том, какой у тебя трубопровод пожаротушения, мало кто задумывается. Как правило, до сбоя или первой протечки. Традиционно застройщики использовали стальные трубы и неизбежно сталкивались с регулярными профилактическими или ремонтными работами. Во многом это связано с коррозийными процессами, образованием микротрещин – вечными спутниками металлических конструкций, которые взаимодействуют с кислородом, водой и появляющимися на стенках бактериями. Каждый ремонт и профилактика – дополнительные издержки. За срок эксплуатации – 10 лет – без экстренных работ с сопутствующим ущербом речь может идти о более чем миллионе рублей только на поддержание жизнеспособности системы. Другой вопрос – из-за коррозии снижается эффективность спинклерной системы, она перестает соответствовать проектным значениям, и в случае реализации негативного сценария последствия для застройщика могут быть катастрофичными.

А где начинает работать экономика жизненного цикла?

Уже сейчас многие застройщики и проектировщики начинают использовать полимерный трубопровод. Здесь есть несколько причин. Во-первых, срок его эксплуатации достигает 50 лет без капитального ремонта и замен. Во-вторых, полимерный трубопровод не склонен к образованию коррозий и трещин, а значит остается эффективен на всем сроке владения и не провоцирует возникновения дополнительных издержек. В-третьих, монтаж таких систем не требует проведения сварочных работ, а значит гораздо безопаснее работы со стальными конструкциями. Ну и в-четвертых, если вернуться к «экономике жизненного цикла», то выгода по сравнению с металлом может достигать 2,5 раз. В абсолютных цифрах это около 25 млн рублей за 10 лет у стали против порядка 10 млн рублей у полимерных конструкций за 50 лет.

Это решение не так сильно распространено, оно новое для России?

На самом деле нет. Полимерные трубопроводы пожаротушения появились около 16 лет назад в нашей стране, а в США и Европе – еще раньше. Сейчас их применение имеет под собой проработанную нормативную базу и полностью соответствует всем стандартам жилого строительства. Во-многом раньше застройщики просто «шли проторенной дорожкой», высокая рентабельность и ажиотажный спрос формировали другие задачи – в центре внимания была средняя площадь квартиры, комфортная придомовая территория, дополнительные привилегии для жильцов. Сейчас есть запрос на нетипичную архитектуру, соответствие облику города, но вместе с тем растет и запрос на оптимизацию издержек. И это не про «перейти на дешевый материал», кстати полимерный трубопровод дороже в закупке, а про найти выгоду в стоимости владения и оценить материал в перспективе десятков лет эксплуатации.

Какие у него перспективы?

На мой взгляд, более чем позитивные. Во-первых, монтаж без опасных сварочных работ – это уже плюс. Во-вторых, отсутствие коррозии как фактор надежности, эффективности и долговечности. То есть система будет работать именно так, как ее задумали проектировщики.

Основное сейчас, понять, где застройщики реально теряют в моменте – да, немного, но регулярно из-за протечек и исправления проблем, – и где может наступить критичный риск. Эти факторы сложатся с «экономикой жизненного цикла», и с большой долей вероятности переход на полимерные противопожарные трубопроводы ускорится. Еще один фактор – недостаточная информированность. Вы правильно заметили, что многие считают это решение относительно новым, а значит могут сомневаться и в том, что оно соответствует строительным нормам. Поэтому впереди достаточно работы, в том числе и просветительской.