CMWP классифицировала регионы России по потенциалу проектов КРТ

CMWP Компания Commonwealth Partnership (CMWP) провела исследование рынка комплексного развития территорий (КРТ) с точки зрения потребностей жителей регионов России. В основе анализа — целевой ориентир обеспеченности жильем на уровне 38 кв. метров на человека к 2036 году и данные о доходах населения. Сопоставление этих параметров позволило CMWP выделить четыре типа регионов, которые различаются по структуре спроса, уровню платежеспособности и потенциальной доходности девелоперских проектов.

К первой группе CMWP относит регионы органического спроса. Это самодостаточные рынки, где сочетание демографической потребности, уровня доходов и проектной экономики позволяет реализовывать КРТ без необходимости масштабного финансового стимулирования. На такие территории приходится около 20% регионов. В их числе — Краснодарский край, Московская область, Красноярский край, Республика Татарстан, а также ряд других активно развивающихся субъектов. Для этих рынков ключевой задачей становится не столько поддержка спроса или маржи, сколько снятие инфраструктурных и регуляторных ограничений. Иными словами, потенциал для развития здесь уже существует, и основной эффект может дать ускорение согласований, техприсоединения, расширение земельного предложения и более активное применение механизма КРТ по инициативе правообладателя.

Наиболее крупную группу формируют регионы ценового сжатия — на них приходится 41% всех субъектов. В таких регионах спрос на новое жилье и обновление городской среды сохраняется, однако экономика проектов испытывает давление как из-за высокой себестоимости, инфраструктурной нагрузки, затрат на расселение, сноса и перекладки сетей, так и за счет зрелого рынка, насыщенного конкуренцией. В результате проект может быть востребован рынком, но его доходность для девелопера может оказаться ниже по сравнению с другими регионами. В эту категорию входят, в частности, Тюменская, Свердловская и Ростовская области. Именно для таких территорий особенно важны инструменты, способные компенсировать недостающую маржу: субсидии, льготное финансирование, точечная поддержка социальной и инженерной инфраструктуры. То есть проблема здесь заключается не в отсутствии интереса к развитию, а в том, что без дополнительной настройки экономическая модель проекта остается слишком напряженной.

Отдельную группу составляют регионы с демографическим торможением, на которые приходится 18% регионов. Их специфика в том, что здесь может существовать платежеспособный спрос, но при этом по нормативным расчетам отсутствует выраженная потребность в новом массовом жилье. Такие территории не демонстрируют дефицита жилых метров в логике целевого показателя 38 кв. метров на человека, а значит, традиционная модель КРТ как инструмента масштабного жилищного строительства оказывается не всегда оптимальной. К этой категории относятся, например, Воронежская, Белгородская и Липецкая области. Для таких регионов КРТ целесообразно рассматривать шире — как инструмент расселения аварийного и ветхого фонда, обновления промышленных зон, развития рекреационных кластеров, нежилой застройки и других функций, которые соответствуют реальным задачам территории. Здесь особенно важен переход от универсального строительного сценария к более гибкой модели территориального развития.

Четвертая группа — это регионы с барьером доходов, на которые приходится 21% субъектов. В данном случае главным ограничением становится недостаточная покупательная способность населения. Даже если у территории есть потребность в новом жилье, а у девелопера — техническая возможность его построить, спрос может не реализоваться из-за того, что значительная часть домохозяйств не способна приобрести такой продукт по рыночной цене, а также из-за высокой стоимости строительства. В эту группу входят Республика Дагестан, Чеченская Республика, Республика Крым и Ставропольский край. Для этих рынков приоритетны инструменты, направленные на стимулирование спроса: льготная региональная ипотека, сельская ипотека, жилищные сертификаты, а также меры, снижающие себестоимость строительства через субсидирование инженерной и социальной инфраструктуры. В таких регионах без повышения доступности конечного продукта сам по себе запуск КРТ не гарантирует устойчивой реализации проекта.

«Каждый тип региона требует собственного набора решений, а сама эффективность КРТ определяется не объемом абстрактной поддержки, а точностью ее настройки. КРТ — это не про новые деньги от государства, а про более точную адресацию уже существующих инструментов. На первый план выходит матрица «спрос × доход × маржа», которая позволяет определить, чего именно не хватает конкретному региону: регуляторного ускорения, компенсации проектной экономики или поддержки конечного спроса», — отметила руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP Юлия Токарева.

Исследование CMWP напрямую соотносится с предыдущим, проведенным в июле 2026 г. уже с точки зрения девелопера. Тогда компания зафиксировала, что основными барьерами выхода в проекты КРТ остаются инфраструктурная нагрузка, расселение и компенсации — такие ограничения получили 38% и более упоминаний. Еще 29% и более пришлось на неопределенность экономики проекта и сложности с окупаемостью, а 24% и более — на согласования, документацию и взаимодействие с органами власти. Кроме того, 24% запросов были связаны с дефицитом компетенций и необходимостью обучения региональных команд.