Старт бизнес-сезона 2026: рынок коммерческой недвижимости в поиске нового баланса

Shutterstock/FOTODOM Рынок коммерческой недвижимости вступает в осень 2026 года в состоянии глубокой коррекции: после нескольких лет ажиотажного спроса, двузначного роста арендных ставок и рекордных объемов ввода на сцену выходят новые правила игры — дорогие деньги, осторожный потребитель и девелоперы, впервые за долгое время начавшие замораживать проекты. Рынок ищет равновесия, и, по оценкам экспертов IBC Real Estate, прозвучавшим на ежегодном пресс-мероприятии, которое компания традиционно проводит перед началом бизнес-сезона, найдет его не раньше второй половины 2027 года.

Макроэкономика тормозит, инвесторы выжидают

Ключевая ставка ЦБ не спешит снижаться; Банк России пересмотрел прогноз в сторону повышения — теперь среднегодовое значение ожидается на уровне 14,5-14,6%, что означает сохранение жесткой денежнокредитной политики как минимум до конца года. «Последние два месяца мы видим, что оптимистичная активность начинает затухать», — констатировала руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. По итогам года рост ВВП ожидается на уровне 1,3% — это все еще плюс, но уже не тот драйвер, который тянул рынок в предыдущие годы.

Инвесторы, в свою очередь, сравнивают недвижимость с безрисковыми инструментами; доходность ОФЗ на уровне 14-15% задает планку, ниже которой вложения в коммерческую недвижимость теряют смысл. «Проблема в том, что рынок находится в противофазе: арендные ставки снижаются, а значит, падает и доходность. При этом альтернативная доходность остается высокой, и инвесторы выжидают», — объяснил руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Объем инвестиционных сделок за январь-август составил 850-900 млрд рублей, но около 70% этой суммы обеспечила одна крупная портфельная сделка в складском сегменте — то есть активность носит точечный, а не системный характер.

Офисы. Рекордный ввод на фоне падающего спроса

Рынок офисной недвижимости столкнулся с парадоксом: строят больше, чем когдалибо за последние 12 лет, а арендовать готовы меньше. Объем нового строительства за восемь месяцев составил 706 тыс. кв. метров — шестикратный рост, при этом спрос упал на 21%. «Такую картину мы видим впервые за 12 лет», — отметила член совета директоров и руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По итогам года ожидается ввод 1,073 млн кв. метров — максимум с 2014 года.

Основной драйвер нового строительства — городские программы по созданию мест приложения труда (МПТ) и комплексного развития территорий (КРТ), благодаря которым офисы все чаще продаются блоками и этажами; их доля в структуре нового строительства на ближайшие пять лет прогнозируется на уровне 64% (против 16% в предыдущую пятилетку). Однако это предложение наталкивается на охлаждение спроса: компании переезжают не ради улучшения имиджа, а ради экономии.

«Сейчас переезжают, потому что нужно сократить площадь, потому что компания больше не вывозит ставку аренды, которую «просит» здание на продление», — резюмировала Екатерина Белова. Формальная вакансия достигла в целом по рынку 8%, а реальный объем свободных площадей с учетом субаренды и строящихся объектов — 11,7%. Эксперт также обратила внимание на появление нового типа арендаторов — компаний из оборонного сектора, которые имеют специфические требования по бюджету и условиям договоров.

Склады. Ставки снижаются, проекты замораживаются

Складской сегмент, который несколько лет был локомотивом рынка, переживает жесткую коррекцию. Ставки аренды, выросшие с 2021 года в два с половиной раза, затем снизились на 30% — и процесс продолжается. «Рынок находится в поиске баланса спроса и предложения, баланса доходной части, стоимости денег и стоимости строительства», — пояснил член совета директоров и руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.

Девелоперы, осознавая риски, начали массово замораживать проекты: с января приостановлено строительство 31 объекта общей площадью 707 тыс. кв. метров. Тем не менее, по итогам года ожидается ввод 3 млн кв. метров — это меньше, чем в 2025 году, но все еще значительно выше уровня спроса. Вакансия достигла 7% (2,7 млн кв. метров) — максимум с 2017 года. Однако реальный объем предложения, включая строящиеся и анонсированные к освобождению площади, — почти 5 млн кв. метров, что вдвое превышает официальную вакансию. «Нормальный уровень вакансии при 40 млн кв. метров — 5%, тогда это будет взвешенный профессиональный рынок», — прогнозирует Евгений Бумагин.

Отели. Турист стал считать деньги

Гостиничный сегмент также ощутил смену потребительского паттерна. «Российский турист корректирует поведение: люди хотят быть уверенными, что смогут доехать и вернуться обратно», — заметил руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин. Загрузка отелей за январь-июль снизилась почти во всех ценовых сегментах, сильнее всего — в люксовом (-9 п. п.); средняя цена за номер упала на 6% до 10,3 тыс. рублей, а выручка — почти на 10%. Исключение составил эконом-сегмент — единственный, который показывает рост.

Новое строительство остается умеренным: по итогам года ожидается ввод 918 номеров, что значительно ниже заявлявшихся ранее планов. Основные риски — дороговизна строительства и дефицит профессиональных управляющих компаний. Как отметил Евгений Саурин, привлекательные локации в столице практически исчерпаны, а отдельно стоящие проекты без интеграции в инфраструктуру становятся неликвидными. При этом кадровый дефицит остается острейшей проблемой: зарплаты в отрасли на 32% ниже средних по экономике.

Торговая недвижимость. Досуг вытесняет шопинг

Рынок торговых центров переживает структурную трансформацию: места для покупок становятся центрами притяжения. «Теперь торговые центры — это про развлечения, общественное питание, спорт. И эта тенденция сохраняется», — констатировала заместитель руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Валерия Шураева. За год доля операторов досуга (развлечения, общепит, спорт) выросла на 7 п. п. и достигла 31%, превысив долю одежды (25%). В новых ТЦ этот показатель еще выше — 44%.

Объем нового строительства остается минимальным: по итогам года ожидается ввод 140 тыс. кв. метров GLA — на 30% ниже прошлогоднего уровня. Спрос, измеряемый поглощением, впервые за долгое время ушел в отрицательную зону: за восемь месяцев — минус 15 тыс. кв. метров. Торговые центры теряют арендаторов быстрее, чем находят новых. Вакансия растет второй год подряд и достигла 11%. Наиболее чувствительным оказался сегмент Prime ТЦ, где из-за ухода fashion-арендаторов вакансия выросла на 4 п. п. — до 6%.

Параллельно продолжает расти онлайн-торговля, но уже не прежними темпами. Реальный рост по итогам года составит всего 6% против двузначных показателей прошлых лет. Драйверами остаются только два сегмента: продукты питания (+25%) и универсальные маркетплейсы (+6%). Все остальные категории — от электроники до товаров для дома — показывают снижение в реальных деньгах.

Рынок коммерческой недвижимости в 2026 году — это рынок пауз и переосмысления. Инвесторы ждут адекватной доходности, девелоперы сворачивают стройки, арендаторы требуют гибкости. В ближайшие 12-18 месяцев рынок будет двигаться к новому равновесию, где вместо гонки объемов на первый план выйдут качество активов, эффективность управления и способность адаптироваться к запросам арендаторов.