Юрист Восканян: продать квартиру в строящемся доме можно через переуступку прав
Продать квартиру в строящемся доме можно через переуступку прав по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Тем не менее надо понимать, что покупатель получает право требовать квартиру после завершения строительства, а не право собственности на неё.
Об этом предупредила в беседе с RT Валентина Восканян, директор по правовым вопросам Level Group.
«Если уступаемые права принадлежат ребёнку, необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства, задача которого защитить его имущественные интересы. Если при оплате ДДУ использован материнский капитал, нужно отдельно учитывать обязанность оформить приобретённое жильё в общую собственность членов семьи: разрешение опеки само по себе эту обязанность не отменяет», — предупредила специалист.
По её словам, вместо продажи готового жилья дольщик передаёт новому покупателю свои права по ДДУ, то есть право требования на передачу квартиры после завершения строительства.
«Такую уступку можно совершить в промежутке между государственной регистрацией исходного ДДУ и моментом подписания передаточного акта. К этому моменту договор долевого участия должен быть полностью оплачен либо оставшийся долг переводится на нового участника — в этом случае также потребуется согласие застройщика. Договор уступки обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре», — подчеркнула эксперт.
Если права по ДДУ принадлежат ребёнку, то заранее нужно получить разрешение органа опеки, добавила Восканян.
«Опека изучит условия сделки и оценит, как она повлияет на имущественные права ребёнка. Общего правила, обязывающего семью одновременно купить ему жильё такой же или большей площади, нет: решение зависит от обстоятельств конкретной сделки. Срок рассмотрения органом опеки составляет не более 15 дней», — объяснила специалист.
Если ребёнку ещё нет 14 лет, документы от его имени подписывают родители или другие законные представители, напомнила она.
Ребёнок от 14 до 18 лет подписывает документы сам, но с письменного согласия законных представителей, заявила юрист.
Также она объяснила, что делать с обязательством по выделению долей, если использовался материнский капитал, а объект ещё не сдан.
«Для ДДУ срок оформления долей обычно составляет шесть месяцев после подписания передаточного акта. Если жильё приобретали с использованием субсидии, срок в некоторых случаях отсчитывается после погашения кредита и снятия обременения. Поэтому, пока квартира не передана по акту, оформить на неё право собственности и выделить доли обычно нельзя», — подчеркнула собеседница RT.
При этом, по её словам, наделение ребёнка долей в другой недвижимости семьи или зачисление средств на его банковский счёт формально не признаются автоматическим исполнением требований закона о маткапитале.
«Закон требует оформить в общую собственность именно жильё, приобретённое с использованием этих средств. Разрешение органа опеки само по себе не заменяет исполнение этой обязанности. Поэтому возможность переуступки необходимо оценивать индивидуально, с учётом условий ДДУ, способа оплаты и прав всех членов семьи», — заключила Восканян.
