Инвестиционный тупик: почему деньги в отели не идут, и что с этим делать

Shutterstock/FOTODOM Спрос на отдых внутри страны растет, крупные курорты вроде «Манжерока» и «Бирюзовой Катуни» заполнены, но новые проекты гостиничной инфраструктуры все чаще застревают на этапе финансирования. На прошедшем на Алтае форуме «Внутри.РФ» участники обсуждали, кто заплатит за туристическую инфраструктуру, если банки все осторожнее оценивают риски, а часть мер поддержки приостановлена или ждет дополнительного финансирования.

Ставка не работает

Экономика гостиничных проектов при нынешней ключевой ставке Центробанка не сходится. Без субсидий отель не окупается: коммерческая недвижимость может «отбиться» и при 15%, а гостиничной нужно около 10%. «Рассчитывать только на господдержку тоже не приходится: в этом году ее стало меньше, распределение сместилось в сторону отдельных территорий, да и пользоваться программой из-за дополнительных ограничений стало сложнее», — заметила управляющий директор, старший банкир Департамента ключевых клиентов ПАО Сбербанк Екатерина Федотова.

Осторожность инвесторов связана не только со ставкой. По словам директора дирекции по реализации проектов АО «Корпорация Туризм.РФ» Михаила Шелдунова, отрасль замедлилась: темпы роста и объем инвестиций падают, а многие меры поддержки стоят на паузе и ждут дополнительного финансирования.

Отдельно следует напомнить, откуда рынок пришел к текущему моменту. До 2020 года гостиничные проекты в принципе были штучным товаром: желающих вкладываться в них находилось немного. Показательна и динамика крупнейшего игрока: в портфеле Сбера эта недвижимость занимала меньше 1%, а в коммерческом портфеле — порядка 3-4% (в основном Москва, Санкт-Петербург и бизнес-отели). «В целом инвесторы, шедшие в гостиничный бизнес, оказались такими отважными, потому что проекты тяжелые. Таких на самом деле было единицы», — напомнила Екатерина Федотова.

После 2020 года, на фоне внешних ограничений и масштабной поддержки государства, картина заметно изменилась: банк сегодня участвует в реализации 120 проектов в рамках программ, объем инвестиций по ним превышает 500 млрд рублей, а доля партнеров составляет 35-40%. Этот накопленный запас прочности, по мнению участников, и позволяет спокойнее обсуждать новые механизмы, а не только пережидать турбулентность.

Розничный инвестор и законодательство

Поворотный момент, по словам экспертов, произошел 15 октября, когда президент РФ поддержал механизм привлечения средств физических лиц в строительство отелей — при условии защиты денег и единых стандартов работы гостиниц. Михаил Шелдунов назвал это «тектоническим сдвигом» для отрасли.

Конкретные сроки он тоже озвучил: «Уже к апрелю-маю надеемся иметь нормативную базу в этом направлении. Уверен, что процесс будет ускорен после решения президента». Ранее консервативный сценарий предполагал изменения к концу 2027 года, теперь речь идет о весне. По его словам, это решение отрасль запомнит надолго, и он допускает, что в ближайшее время на Алтае будут проданы тысячи инвестиционных лотов.

Параллельно корпорация готовит и почву для инвесторов. Михаил Шелдунов напомнил о планах продвигать так называемый народный инвестиционный стандарт — список проектов, которые корпорация проверила и признала соответствующими критериям для входа. Главная проблема для инвестора, по его словам, — доходность. Застройщики обещают 40-50% годовых, но эти цифры ничем не подтверждены, а в туризме таких доходностей не бывает. Народный стандарт как раз и нужен, чтобы человек видел проверенные проекты и реальные цифры, а не пустые обещания. Совместно с Минэкономразвития России корпорация рассчитывает провести широкую кампанию, чтобы объяснить инвесторам, как вложить средства, как защититься и на какие критерии смотреть.

Но законодательство — лишь половина дела. Вторая — защита людей от недобросовестных застройщиков. На Юге России, по словам Михаила Шелдунова, уже сталкивались с проектами, где обещали завышенную доходность, а управляющая компания после старта исчезала. Здесь как раз и нужны законодательные барьеры.

Модель с розничным инвестором для России пока новая. «В принципе Европа и азиатские страны давно реализовали эту модель. И очень многие инвестируют именно в фонд. Для нас это пока немного непривычно, и мы опасаемся, но видим потенциал, потому что он уже реализован в других странах», — отметила Екатерина Федотова.

Якорь, тянущий за собой ниши

На Алтае уже есть готовое ядро, вокруг него начинает формироваться спрос на более узкие проекты. «Сбер создал фактически уникальные условия как на собственном земельном банке, так и на смежных участках. Появляется колоссальная возможность для реализации дальнейших инвестиционных вливаний», — сказал Михаил Шелдунов. По его словам, вложения в новые проекты внутри экосистемы и на прилегающих территориях могут составить от 500 млрд рублей (по скромной оценке) до триллиона (по оптимистичной).

Логика простая: когда ядро сформировано, инвестору не нужно строить все с нуля — достаточно найти свой продукт. Это может быть небольшой отель, спа или этнографический проект — лишь бы предложение было востребовано.

В пример он привел проект «Белокуриха горная» в Алтайском крае. «Буквально год назад, когда мне его отдали в управление, план был за год найти хотя бы одного-двух инвесторов. Сейчас ажиотаж развития всего кластера настолько большой, что мы вынуждены готовиться к конкурсным процедурам. Несколько крупных инвесторов, готовых закрыть все лоты, стоят в очереди, и мы перешли от модели «найти инвестора» к модели «выбрать лучшего инвестора», — рассказал Михаил Шелдунов.

Уже созданное ядро можно расширять и дальше. «В составе курорта «Манжерок» выделен участок 80 гектаров, который будет представлен инвесторам в ближайшее время. Сейчас утверждается количество лотов», — сказала Екатерина Федотова. По ее словам, в банке следят, чтобы новые объекты не дублировали уже существующие, а дополняли их. Здесь же работает и эффект второго посещения, о котором говорил Михаил Шелдунов. Человек, который уже был на большом курорте, в следующий раз часто хочет попробовать другой формат — тихий отдых, спа, этнографию, что-то более камерное. «Турист у нас искушенный, он хочет новых впечатлений в каждый свой визит», — заметил он.

Инфраструктура не выдерживает

Но даже при наличии денег и якоря есть третий, менее заметный барьер — инженерные сети. «К сожалению, пока мы не можем обещать и гарантировать никому из инвесторов, что любой вход будет безболезненным и очень легким: дело не в бюрократических ограничениях, а в инфраструктуре. Мы — регион довольно небольшой, рост получили сравнительно недавно. И наши инженерные сети, к сожалению, до конца не могут выдержать весь тот спрос, который инвестор в моменте нам предъявляет», — сказал заместитель генерального директора АНО «Корпорация развития Республики Алтай» Дмитрий Эммерих. Проблема структурная, и она может обрушить экономику проекта даже при наличии льготного финансирования. Инвесторам стоит просчитывать это заранее: если не учесть инфраструктурные ограничения, они сильно ударят по проекту, и механизмы привлечения финансирования могут не сработать или сработать в минус. При этом регион, по его словам, старается работать на опережение и уже занимается категорированием площадок, определяя, какие из них обеспечены инфраструктурой в первую очередь, а какие нуждаются в дополнительной проработке.

Есть и запрос на взаимодействие с малым и средним бизнесом. Крупный инвестор, по наблюдению Дмитрия Эммериха, развивается сам по себе, а вокруг него растет местный бизнес — компании повышают квалификацию, открывают новые точки продаж. «Мы не ждем, что все инвесторы придут строить огромные отели. Мы ждем любой объем инвестиций в наш регион», — подчеркнул он, добавив, что регион открыт и для модульного строительства, и для брендинговых отелей.

Фонды и зарубежные деньги

Третье направление, которое Михаил Шелдунов обозначил как приоритетное, — коллективные инвестиции через фонды. Сейчас вместе с партнерами корпорация работает над фондом объемом порядка 100 млрд рублей и рассчитывает в ближайшие несколько лет вывести его на рынок. Фонд нужен в том числе для зарубежных денег: иностранному инвестору проще войти не в отдельный проект в России, а в фонд, собирающий несколько проектов в разных регионах, — так риски ниже.

Задача при этом непростая. Первую такую сделку с зарубежным инвестором корпорация рассчитывает провести в течение года-полутора, а дальше тиражировать. «Наша задача — запустить ручеек, а задача бизнеса — превратить его в настоящий поток, потому что нужно пробить дорогу зарубежным деньгам на наш рынок инвестиций в туризм», — отметил Михаил Шелдунов. Для этого потребуются чистота сделки, качественное структурирование и профессиональная упаковка продукта (без консультанта, как показывает опыт, продвинуться невозможно).

Показательно, что заявленные в программе темы — агротуризм, международное сотрудничество, драйверы развития региона — в дискуссии почти не звучали. Разговор сфокусировался на одном узком, но критическом звене — финансировании строительства. И это само по себе диагноз: пока не решен вопрос о том, где взять деньги, обсуждать агротуризм и маршруты преждевременно.

Разговор на форуме как раз и выполнял эту функцию — обозначить проблемы до того, как в них упрутся инвесторы. Государство дало сигнал о том, что розничный инвестор в отели — можно. Банк подтвердил, что потенциал есть, но осторожность остается. Корпорация обозначила сроки — законодательная база должна появиться к весне. Дальше все зависит от того, насколько быстро эти решения претворятся в реальные проекты.