Пять шагов к успеху: разработан эффективный набор управления себестоимостью проекта

Shutterstock/FOTODOM На сессии-состязании «Управление себестоимостью», состоявшейся в рамках «Российской строительной недели» в День управления девелоперским бизнесом, победителем стала «Группа Голос» (Челябинская область). Ее технический директор Евгений Кочетов представил авторитетному жюри топ из пяти актуальных инструментов управления себестоимостью, которые использовались этой компанией при строительстве многоквартирного дома в Челябинске. На первый взгляд — обычный жилой дом со сборно-монолитным каркасом, горизонтальной системой отопления, водоснабжения и механической вентиляцией. Но в компании им гордятся, потому что этот проект удалось реализовать с наибольшей финансовой эффективностью. При этом структура себестоимости тоже достаточно классическая — 80% составляют строительно-монтажные работы, но при этом затраты проектного управления практически нулевые, а общая итоговая себестоимость — 100 тыс. рублей за квадратный метр.

Прежде всего — квартирография

Среди инструментов, позволивших оптимизировать затраты, Евгений Кочетов представил первой модель квартирографии и эффективности объекта. В соответствии с ней на этапе проектирования в техническом задании были определены целевые показатели, которые выглядели очень эффектно. Так, продаваемая площадь без балконов должна была составить не менее 70%, и не менее 70 квадратных метров должна быть средняя площадь квартир.

Руководствуясь этими целевыми показателями, проектировщики использовали программный продукт, который в компании назвали «БИМ.Трекер». Он позволяет в режиме онлайн отслеживать характеристики модели в части формата, а также площади квартир и комнат и управлять этой моделью. Во многом благодаря ему продаваемая площадь без балконов достигла 72%, средняя площадь квартир — 83 квадратных метров. В результате продаваемую площадь дома удалось увеличить на 600 квадратных метров, при этом на каждом квадратном метре было сэкономлено 7 тыс. рублей.

Не перебрать с материалами

Не менее впечатляет и представленная Евгением Кочетовым модель материалоемкости будущего объекта. Согласно заданным целевым параметрам материалоемкости и сечений конструктивных элементов в задании на проектирование на каждый квадратный метр должно было приходиться не более 0,5 кубометра бетона, 46 кг арматуры, 0,4 кубометра кирпича и 0,17 квадратного метра окон.

Проектировщики постарались уложиться в эти показатели, а качество их выполнения оценивалось с помощью вышеупомянутого «БИМ.Трекера». На диаграмме в презентации Евгения Кочетова показано, что, хотя был допущен перебор с арматурой и бетоном, но зато удалось сэкономить на кирпиче. Оно и понятно, ведь в больших квартирах, соответственно, и большие пролеты, для их строительства используется много арматуры, при этом экономия достигается на кладке и каменных работах.

На помощь пришел «Меркурий»

Модель целевой себестоимости строительства (ЦСС) предполагает несколько шагов. Необходимо синхронизировать модель материалоемкости объекта с актуальными расценками в 1С.УСО, составить калькуляцию по укрупненным расценкам и рассчитанным объемам работ основных элементов здания, составляющих 70% себестоимости, и дополнить недостающие расценки. По итогам стадии П подписывается модель ЦСС с генподрядчиком. Евгений Кочетов отметил, что раньше при планировании бюджета будущего объекта с помощью объекта-аналога его себестоимость в соответствии с реальными расценками превышала запланированную более чем на 20%. Теперь с помощью разработанного инструмента планирования «Меркурий» расчет себестоимости показывает, что погрешнось составляет там не более 6-7%. Благодаря выгрузке из «Меркурия» таблиц с реальными объемами работ и материалов появилась возможность гораздо проще и точнее определять стоимость строительства и заключать договора с подрядчиками. Вот и на данном объекте в результате применения этого инструмента удалось снизить средний процент отклонения из-за некачественной оценки объемов и видов работ с 17 до 6%.

Главное — экономия средств

Калькуляторы продуктовых атрибутов представляют собой довольно простые программы, но они тоже стали для девелопера очень полезным инструментом. Их можно применять тогда, когда земельный участок уже приобретен, но инфомодели еще нет, и надо оценить влияние этих продуктовых атрибутов на финальный бюджет будущего объекта, в том числе балконов, лоджий, решеток в остеклении балконов и других составляющих.

Наконец, в соответствии с пятым инструментом — моделью эффективной ставки проектного финансирования — подрядчикам надо было выплатить не более 150 млн рублей в квартал. За тот же период продажи должны были составить не менее 1 200 квадратных метров. Поставленная задача была выполнена, в том числе за счет привлечения счетов эскроу.

«Что могу сказать, основываясь на нашем опыте применения этих инструментов? Во-первых, качественная оценка рынка, работа с подрядчиками, использование собственных продуктов позволяют создать очень эффективный объект. У нас это получилось, считаю, что может получиться и у других. Мы обязательно это будем масштабировать и впоследствии», — закончил свое выступление Евгений Кочетов